La tabella di ripartizione dei consumi acqua

Un discorso a parte merita il calcolo della ripartizione dei consumi di acqua. La presenza di contatori individuali rende possibile il conteggio preciso dei consumi di acqua per ogni singolo appartamento, in quanto non sarebbe ipotizzabile l’addebito in base ai millesimi di proprietà o al numero di persone che vi abitano. Ma anche con i contatori il calcolo è alquanto macchinoso perché, almeno fino al 1 luglio 2005, esiste un minimo contrattuale di consumo concordato con l’ente erogatore e la tariffa è a scaglioni riferiti sia all’impegno contrattuale sia ai consumi eccedenti, mentre il canone per il servizio di fognatura e depurazione viene calcolato sui consumi effettivi. Naturalmente se ci sono utenti che superano i limiti minimi contrattuali individuali e altri no, a questi ultimi dovranno essere accreditati quote proporzionali al risparmio conseguito.

Si comprende quindi come il calcolo delle quote totali a carico di ciascun utente sia il risultato di calcoli abbastanza complessi e che il controllo della corretta ripartizione è possibile ai condòmini solo se i vari passaggi vengono mostrati chiaramente con l’uso di tabelle a più colonne. Nella colonna di sinistra è possibile scaricare un esempio di tabella di riparto acqua.

La legge e la giurisprudenza

Desidero qui dare un breve accenno all’argomento legge e giurisprudenza.

Le leggi che regolano le vicende condominiali sono il codice civile dall’art. 1117 all’art. 1139 il quale chiudendo l’argomento condominio rimanda per quanto non previsto in questi articoli, a quelli sulla comunione in generale che vanno dall’art. 1100 all’art. 1116. Inoltre vanno seguiti anche gli art. dal 61 al 72 e gli art. 155 e 156 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Queste sono le basi, poi volta per volta sono da considerare le leggi speciali, tipo quella sull’amianto, sulla sicurezza degli impianti, sulla privacy, ecc.

La giurisprudenza, invece, è costituita dalle sentenza dei giudici che, applicando la legge ai singoli casi giuridici in oggetto, costituiscono una interpretazione delle stesse che può essere utile per la loro comprensione ad uso sia dei profani che dei giudici stessi, questi ultimi non tenuti a seguirle, ma comunque da queste influenzati nel prendere a loro volta le stesse decisioni.

Ecco perché le sentenze, soprattutto quelle del massimo organo giudicante “la Corte di Cassazione”, costituiscono una guida abbastanza competente nell’affrontare tutte le questioni legali che si presentano nella vita di tutti i giorni. Nel caso del condominio, risalendo ormai le leggi da applicare al lontano 1942, addirittura 6 anni prima dell’entrata in vigore della Costituzione, le innumerevoli sentenze che si sono nel tempo succedute hanno via via chiarito ogni argomento possibile, tanto che ormai la corretta interpretazione delle leggi è molto chiara e dà spazio ancora a pochi dubbi interpretativi.

Per questi motivi ho inserito di tanto in tanto il richiamo alle massime di alcune sentenze per chiarire meglio gli argomenti oggetto del presente trattato.

Il regolamento di condominio

Un’altra importantissima fonte del diritto per un condominio, dopo la legge, è il regolamento di condominio. Esso è obbligatorio per condomìni con più di dieci condòmini. Se è stato preparato dal costruttore e viene inserito come parte del contratto di acquisto dell’unità abitativa esso è un vero e proprio contratto e non può essere modificato se non in assemblea e dalla unanimità dei condòmini. Il rispetto del regolamento è obbligatorio per tutti i condòmini e l’amministratore è tenuto a farlo rispettare (vedi paragrafo ‘L’amministratore’).

Il regolamento condominiale deve contenere:

a. Il valore millesimale delle singole proprietà (di solito è una tabella);
b. La disciplina dell’utilizzazione delle aree comuni (cortili, terrazze,…);
c. La disciplina dell’impianto di riscaldamento, se centralizzato;
d. La disciplina degli ascensori e degli altri servizi comuni;
e. Il criterio di ripartizione delle spese per il caso che esse debbano essere proporzionate all’uso (scale, ascensore,…);
f. Disciplina delle modalità di convocazione e di funzionamento dell’assemblea.

Il regolamento può derogare alle norme non imperative del codice civile, ad esempio può stabilire il numero di deleghe consentite per ciascun rappresentante dei condòmini (la legge non pone alcun limite), oppure può estendere i poteri dell’amministratore (rispetto a quelli stabiliti dall’art. 1130 c.c.), può anche stabilire che insieme al restauro delle facciate si possano tinteggiare i telai delle finestre e le persiane, in modo da mantenere un aspetto estetico omogeneo (cosa non prevista dal codice civile in quanto le suddette parti sono di proprietà individuale). Il regolamento non può invece derogare le norme imperative del codice civile quali ad esempio le maggioranze necessarie per le delibere.