Testo del disegno di legge di riforma del condominio
come approvato, in sede referente,
dalla Commissione Giustizia del Senato aggiornato con l'atto parlamentare 9.3.2005

Art. 1

1. L’articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1117. - (Parti comuni dell’edificio). – Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo che, a pena di nullità, deve precisarne la diversa destinazione d’uso:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, quali il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili;
2) i locali per servizi in comune, quali la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, il riscaldamento centrale, gli stenditoi, le centraline di controllo delle energie e delle telecomunicazioni;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, quali gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari e i sistemi di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento, per le telecomunicazioni e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Il valore proporzionale delle singole unità immobiliari deve essere precisato dal regolamento di condominio o dalle deliberazioni di cui all’articolo 1117-quater ed essere espresso in millesimi in apposita tabella allegata. Ai soli fini della ripartizione delle spese, la tabella deve tener conto dell’uso anche potenziale delle parti comuni come determinato dalla legge e dal titolo».

Art. 2

1. Dopo l’articolo 1117 del codice civile sono aggiunti i seguenti:
«Art. 1117-bis. - (Ambito di applicabilità). – Le disposizioni del presente Capo si applicano, in quanto compatibili, quando più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti che servono all’uso comune, quali aree, opere, installazioni e manufatti di qualunque genere.
Le disposizioni sulle distanze di cui agli articoli 873 e seguenti e quelle relative alla corrispondente tutela si applicano, in quanto compatibili, tenendo conto della condizione dei luoghi, delle destinazioni d’uso, nonché dell’amenità, della comodità e delle altre particolari caratteristiche ambientali e reddituali.
Art. 1117-ter. - (Partecipazione ed usi omogenei). – Le deliberazioni delle assemblee che riguardano le parti comuni sono anullabili se non sono approvate anche dalla maggioranza dei proprietari di unità immobiliari aventi le medesime destinazioni d’uso.
Art. 1117-quater. - (Modificazioni delle destinazioni d'uso e sostituzioni delle parti comuni). – Salvo quanto disposto dall'articolo 1117-ter e dal secondo comma dell'articolo 1120, la sostituzione delle parti comuni ovvero la modificazione della loro destinazione d’uso, può essere approvata dall’assemblea, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore complessivo, nei soli casi in cui ne risulti cessata l’utilità ovvero risulti egualmente realizzabile l’interesse comune.
La convocazione dell’assemblea da effetuarsi mediante raccomandata con avviso di ricevimento almeno trenta giorni liberi prima della data di convocazione, deve individuare le parti comuni, indicare l’oggetto della deliberazione e descrivere il contenuto specifico e le modalità delle sostituzioni o modificazioni che si intendono apportare. La convocazione deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o in quelli a tal fine destinati.
La deliberazione, se approvata dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno la metà del valore, può produrre effetto anche con l’adesione successiva da parte di partecipanti al condominio non presenti all’assemblea che deve essere espressa in forma scritta all’amministratore, a pena di decadenza, nei sessanta giorni successivi alla comunicazione, tale da rappresentare il valore di almeno i due terzi del condominio e di almeno un terzo dei partecipanti allo stesso. I termini di cui all’articolo 1137 decorrono dalla data di scadenza di tale termine.
La deliberazione, a pena di nullità, deve:
1) essere assunta con atto ricevuto da pubblico ufficiale o scrittura privata autenticata;
2) contenere la dichiarazione espressa dell’amministratore dell’attuazione degli adempimenti di cui al secondo comma;
3) determinare l’indennità che, ove richiesta, è attribuita ai condomini che sopportino diminuzione del loro diritto in ragione di qualità specifiche dei beni di proprietà esclusiva, avuto riguardo alla condizione dei luoghi.
Art. 1117-quinquies. - (Tutela delle destinazioni d’uso). – In caso di attività contraria alla destinazione d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ogni condomino può diffidare l’amministratore affinché entro trenta giorni agisca per la tutela degli interessi comuni. In mancanza dell’amministratore o se l’amministratore non provvede entro trenta giorni dalla diffida, ogni condomino può chiedere che il tribunale ne ordini la cessazione in via di urgenza, salvo in ogni caso il risarcimento del danno. Il danno deve essere determinato tenendo conto degli incrementi di valore, degli investimenti compiuti e dei benefici ricavati da ciascun interessato, nonché della gravità della colpa e dell’esigenza di scoraggiare reiterazioni».