COMPORTAMENTO DELL’AMMINISTRATORE

L’onorario

   E passiamo al compenso: l’amministratore si attiene completamente al forfait stabilito in sede di nomina, oppure ogni tanto esige qualcosa in più (ad esempio una percentuale per lavori straordinari, anche se pattuita con l’assemblea) o addirittura stabilisce da solo un compenso adeguato per attività non previste senza una specifica richiesta preliminare all’assemblea, magari inserendo la spesa nel consuntivo annuale (quindi dopo aver eseguito l’attività che ha prodotto il compenso) dove per ovvie ragioni viene o ignorato perché non si legge il consuntivo, o dove si dà per scontata l’approvazione perchè “ormai l’attività è stata eseguita… inutile litigare…” ?

   Ricordiamoci una cosa ben precisa: è chiaro che l’assemblea su richiesta dell’amministratore può (secondo le comuni regole del “sinallagma”) stabilire compensi più vari e onerosi e una volta presa la delibera nei termini legali, diventa corretta anche una retribuzione troppo alta, ma è vero anche che un’assemblea attenta può mettere in discussione le pretese non valide richieste dall’amministratore secondo la normale interpretazione del compenso data ad esempio dalla giurisprudenza.

   E se anche ci fosse stata una delibera valida, al momento della riconferma annuale dell’amministratore, una discussione sulle sue pretese monetarie può suggerire ai condòmini la decisione da prendere.

   La giurisprudenza è ormai d’accordo nel ritenere che il giusto modo di stabilire la retribuzione dell’amministratore sia quello a forfait omnicomprensivo, ossia deve comprendere tutte le assemblee necessarie (ordinarie e straordinarie che siano) (cfr. Sent. Cass. N. 3596 12 Marzo 2003), tutta la gestione dei lavori straordinari, poiché anche se di rilevante entità, rientrano nella amministrazione ordinaria del caseggiato (cfr. trib. Perugia n. 793 del 15 Novembre 1999 e Trib. Genova n. 1501 del 29 Maggio 2001), il passaggio di consegne al nuovo amministratore di tutta la documentazione e del rendiconto fino alla cessazione del mandato in quanto compreso nel compenso annuale (cfr: G.d.P. Valenza n. 46 del 10 Febbraio 2003).

   Quindi, diffidate sempre degli amministratori che, per ottenere la nomina chiedono un compenso esiguo e magari poi integrano tale compenso nel corso della gestione con una miriade di richieste che nel migliore dei casi fanno preventivamente in assemblea, ma che possono anche inserire nel consuntivo, come già detto, e che di fatto porta tale compenso a cifre ben più alte di quelle pattuite.

   Meglio stabilire un compenso medio-alto all’inizio, ma non più modificabile fino a fine gestione annuale.

   Quanto detto non deve comunque portare i condomini ad escludere un amministratore che, invece, onestamente include nel preventivo anche una percentuale come compenso per lavori straordinari che comportando comunque una mole di lavoro in più di quella della normale amministrazione merita un supplemento di salario! L'importante è dichiararlo all'inizio, in modo che i condomini possono vagliare varie offerte e sapere subito a che spesa vanno incontro.