CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI RIFACIMENTO DELLA FACCIATA

Tribunale Milano 30 dicembre 1999, n. 10526

Rifacimento delle facciate - ripartizione della spesa - Art. 1123, Codice civile - Inapplicabilità tabelle millesimali di proprietà
Merita accoglimento la domanda di impugnazione di delibera con la quale sia stato deciso di ripartire in base al criterio millesimale, indistintamente tra tutti i condomini, le spese per una serie di interventi di ristrutturazione dello stabile che comprendevano il rifacimento della facciata previa demolizione dell'intonaco e sostituzione con l'altro, comprese le balconate (n. d. r. nel caso in esame comunque correttamente addebitate ai soli proprietari di queste, per la parte loro esclusiva). Ci si trova qui in presenza di opere non di opere di semplice manutenzione estetica della facciata, suscettibili, secondo noti principi, di essere ripartite tra tutti i condomini in ragione delle rispettive quote di proprietà, ma interessanti strutture di cui si avvalgono principalmente i proprietari di appartamenti cui la facciata serve da protezione, o addirittura, come nel caso di balconi, i soli proprietari di questi (n. d. r. vedi quanto già sopra precisato e quindi in questo caso non oggetto d'impugnazione). Rappresenta quindi un eccesso di potere da parte dell'organo decisorio condominiale la ripartizione di queste spese indiscriminatamente tra tutti i partecipanti al condominio comprendendovi coloro che, essendo proprietari di un'unità situata al livello delle cantine, non si avvale in alcun modo diretto della facciata se non per le parti comuni che appartengono all'edificio riparato dalla facciata (come l'androne).

RATIFICA DELL'INSERIMENTO A CONSUNTIVO
DI SPESE NON DELIBERATE

Trib. Genova 27.01.2004 n. 327

Il Tribunale di Genova, sent. 27 gennaio 2004 n.327, s’è pronunciato in merito all’ammissibilità della ratifica delle spese – inserite a consuntivo – non legittimamente deliberate dall’assemblea. L’approvazione del consuntivo contenente voci di spesa effettuate dall’amministratore, ma non deliberate dall’assemblea, non può ratificare implicitamente anche dette voci: infatti è necessaria un’esplicita manifestazione di volontà del condominio che faccia propria l’attività compiuta dall’amministratore e non previamente deliberata. E’ da ritenersi perciò nulla la delibera di approvazione del bilancio nella parte in cui ratifichi le spese non legittimamente deliberate.

INCOMPLETEZZA DELL'ORDINE DEL GIORNO:
ANNULLABILITA' DELLA DELIBERA’

Cass. Civ. 09.01.2004

In tema di assemblea di condominio, l’incompletezza dell’ordine del giorno, determina l’annullabilità e non la nullità delle relative delibere, con la conseguenza chele stesse dovranno essere impugnate nelle forme e nei tempi previsti dall’art. 1137 c.c.
Giurisprudenza Conforme: ex plurimis Cass. Civ. 23.05.1992 n.6212 e 09.07.1980 n.4377.

NULLITA' DELLE DELIBERE IN DEROGA AI CRITERI
LEGALI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Trib. Bologna 02.02.2004 n. 331

Sul tema della deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese, s’è pronunciato il Tribunale di Bologna, sent. 2 febbraio 2004 n.331, adeguandosi precedenti pronunce della Cassazione (Cass. civ. 2301/01, Cass. civ. 1455/95 e Cass. civ. 1213/93), il quale ha dichiarato nulle, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, le delibere di approvazione delle spese comuni con le quali si sia derogato una tantum ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime.
Tribunale Bologna, Sez.II, Sentenza n. 331 del 02.02.2004.
La delibera assembleare avente ad oggetto la ripartizione delle spese comuni e che deroghi ai criteri legali di ripartizione delle stesse è nulla ove adottata con la sola maggioranza e non l’unanimità dei condomini.
Giurisprudenza conforme: Cass. Civ. 16.02.2001 n.2301